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Le droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire d’un bien préempté par la commune de bénéficier d’une priorité pour le racheter, sous certaines conditions. Nous vous présentons les informations à connaître.
Le droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire d’un bien préempté par la collectivité (ou à ses héritiers) d’être prioritaire pour le racheter, lorsque la commune ne respecte pas certaines conditions d’utilisation du bien ou certaines obligations.
Ce droit existe pour protéger les propriétaires.
En effet, le droit de préemption permet à la collectivité d’acheter un bien à la place de l’acquéreur initial , ce qui constitue une exception au principe de liberté de vendre à la personne de son choix.
Le droit de rétrocession garantit que la collectivité ne puisse pas utiliser ce pouvoir de manière abusive ou détourner le bien de l’objectif d’ intérêt général qui avait motivé la préemption.
Les bénéficiaires du droit de rétrocession d’un bien préempté sont, par ordre de priorité :
L’ancien propriétaire du bien préempté. Il s’agit de la personne qui a cédé le bien à la collectivité à la suite de la décision de préemption.
Les ayants cause universel (héritiers ou légataire à titre universel )
L’acquéreur évincé. C’est la personne dont le projet d’achat a été empêché par la décision de préemption. Elle ne bénéficie du droit de rétrocession qu’à titre subsidiaire , c’est‑à‑dire seulement si l’ancien propriétaire (ou ses ayants cause) a renoncé expressément ou tacitement au rachat et à la condition que son identité ait été mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner .
Plusieurs hypothèses ouvrent un droit de rétrocession au profit de l’ancien propriétaire lorsque la commune a exercé un droit de préemption .
Il s’agit principalement des cas suivants :
Utilisation non conforme du bien préempté. Si la commune souhaite utiliser ou revendre un bien qu’elle a préempté depuis moins de 5 ans pour un autre projet que celui initialement prévu dans la décision de préemption ou autorisé par la loi
Bien illégalement préempté. C’est le cas lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative.
Le droit de rétrocession ne s’applique pas en l’absence de paiement ou de consignation du prix dans lles délais convenus. Dans cette hypothèse, le transfert de propriété n’ayant pas eu lieu, le propriétaire peut vendre son bien librement à l’acquéreur de son choix.
Les règles varient selon la situation :
Si la mairie décide d'utiliser le bien acquis pour une autre raison que celle mentionnée dans la décision de préemption ou autorisé par la loi, elle doit informer les anciens propriétaires ou leurs héritiers de sa décision et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité.
L’offre doit obligatoirement indiquer le prix et les caractéristiques de la rétrocession. Elle est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont un délai de 2 mois à compter de l’avis de réception, pour y répondre. Il peut soit :
Accepter le rachat au prix proposé
Renoncer au rachat (le silence pendant 2 mois vaut renonciation)
Demander la rétrocession à un autre prix. En l’absence d’accord, le prix sera fixé par le juge de l’expropriation du lieu de situation du bien. Le tribunal peut être saisi par la commune ou par l’ancien propriétaire. Il est recommandé d’être accompagné par un avocat pour cette procédure.
Lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale, la collectivité doit proposer l’acquisition du bien en priorité à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers. En cas de renonciation expresse ou tacite de ces derniers, l’offre doit être faite à l’acquéreur évincé, à condition que son nom ait été mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner .
Le prix de rachat doit permettre de replacer les parties dans la situation où elles se seraient trouvées si la préemption n’avait pas eu lieu, sans que l’une d’elles en tire un avantage excessif.
Si les parties s’accordent sur le prix, la vente est conclue.
En cas de désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par le juge de l’expropriation, saisi par la commune. L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont alors un délai de 3 mois à partir de la notification de la décision définitive pour accepter le prix de vente fixé par le tribunal. En l’absence de réponse dans ce délai, le rachat est considéré comme refusé.
Lorsque la commune ne respecte pas son obligation de proposer en priorité le bien à l’ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal pour réclamer des dommages et intérêts .
En pratique, l’ancien propriétaire pourra obtenir la réparation pour :
La perte de jouissance du bien
La perte de plus-value qu’il aurait pu réaliser si le bien avait été correctement rétrocédé ou si la revente avait été faite à son profit.
Ce recours doit être fait dans un délai de 5 ans après l'acquisition du bien par la mairie. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
Direction de l'information légale et administrative
02/03/2026
Bien préempté : Bien préemptéBien (maison, appartement, terrain…) que la mairie ou une autre collectivité publique a acheté en priorité, à la place de l’acheteur prévu
Intérêt général : Intérêt généralConception de ce qui est bénéfique à l'ensemble des membres d'une communauté
Légataire : LégatairePersonne désignée par testament pour recevoir les biens d'une personne décédéeCode civil : articles 1002 à 1002-1
Accord exprès : Accord exprèsAcceptation exprimée clairement, par exemple par la signature d'un écrit ou par une déclaration faite en public, ou devant témoin
Tacite : TaciteQui n’est pas exprimé fomellement (par écrit ou l’oral) mais résulte du silence ou du comportement
Déclaration d’intention d’aliéner : Déclaration d’intention d’aliénerDocument obligatoire que doit adresser le propriétaire (ou le notaire pour son compte) à la commune lorsqu’il souhaite vendre un bien situé dans une zone soumise à un droit de préemption
Droit de préemption : Droit de préemptionDroit donné à une personne physique ou morale d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre
Notification : NotificationFormalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Décision définitive : Décision définitiveDécision qui ne peut plus être contestée devant la cour d'appel, la Cour de cassation ou le Conseil d'État, car les délais pour exercer une voie de recours (appel, opposition, pourvoi en cassation) sont épuisés
Dommages et intérêts : Dommages et intérêtsSomme d'argent destinée à réparer le préjudice subi
Droit de jouissance (immobilier) : Droit de jouissance (immobilier)Droit d'utiliser un immeuble, autrement dit d'y habiter ou de le louer.
Plus-value : Plus-valueDifférence positive entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien