Accueil particuliers / Logement / Copropriété en difficulté / Copropriété en difficulté : mesures préventives avec l'intervention d'un mandataire ad hoc
La loi du 9 avril 2024 instaure la création d'un syndic d'intérêt collectif pour intervenir dans les copropriétés en difficulté.
Un décret d'application doit paraître.
Notre page sera mise à jour dès la parution de ce texte.
Votre copropriété rencontre des difficultés financières ? La procédure d'alerte permet la désignation d'un mandataire ad hoc dont la mission a pour but d'élaborer des solutions pour améliorer le fonctionnement de la copropriété et rétablir sa situation financière. Nous faisons le point sur la réglementation.
Une copropriété est considérée en difficulté lorsqu'elle ne peut plus assurer le paiement de ses factures (facture de fourniture d'eau, d'énergie ou de travaux, etc.).
Le syndic de copropriété doit alors déclencher la procédure d'alerte pour demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
La procédure d'alerte doit être déclenchée dans 2 cas.
La procédure d'alerte doit être lancée lorsque, au moment de l'arrêté des comptes annuels, il est constaté que les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles si la copropriété comprend jusqu'à 200 lots de copropriété ( 15 % si elle comporte 201 lots et plus)
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :
Travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance)
Travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance)
Travaux d'amélioration
Études techniques (diagnostics et consultations)
les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.
La procédure d'alerte peut aussi être lancée en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins 2 ans.
Dans ces circonstances, le syndic doit informer le conseil syndical . Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de clôture des comptes. La lettre doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.
Le syndic doit saisir sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours auprès du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
le syndic n'a pas besoin d'obtenir l'autorisation en assemblée générale des copropriétaires pour saisir le tribunal.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, en l'absence de syndic ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins 2 ans, le président du tribunal judiciaire peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat des copropriétaires
Président du conseil syndical. Il agit aux frais du syndicat des copropriétaires. Il doit fournir au syndic un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis pour qu'il procède aux avances nécessaires
Créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, votées par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respecté
Préfet
Procureur de la République
Président de l'organe délibérant de l' EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble
Maire de la commune où est situé l'immeuble
Lorsque la demande tendant à la désignation d'un mandataire ad hoc n'émane pas du syndic, le président du tribunal judiciaire statue en la forme des référés. L'assignation est délivrée au syndicat des copropriétaires.
La saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Le président du tribunal judiciaire peut entendre toute personne de son choix avant de rendre sa décision.
les copropriétaires (représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical) ou les créanciers qui ont fait un recours auprès du président du tribunal judiciaire doivent en informer le préfet, le maire de la commune où est situé l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l' EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Le tribunal judiciaire peut désigner par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire ad hoc désigné reçoit pour l'ensemble de sa mission une rémunération forfaitaire dont le montant est fixé en tenant compte du nombre de lots dans la copropriété.
Le mandataire ad hoc peut être un administrateur judiciaire ou, exceptionnellement, une personne physique (un particulier) ou une personne morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière et remplissant notamment des conditions d'impartialité et d'indépendance.
Le mandataire ad hoc désigné doit en avertir, sans délai, les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement.
le mandataire ad hoc ne peut pas être désigné syndic à la fin de sa mission.
Le mandataire ad hoc a la mission suivante :
Analyser la situation financière de la copropriété et l'état de l'immeuble
Élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier et assurer la sécurité de l'immeuble
Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties en cause
Le mandataire ad hoc peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener sa mission.
Par ailleurs, le syndic doit fournir au mandataire ad hoc désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission. La transmission de ces documents doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.
Le mandataire ad hoc peut saisir le président du tribunal judiciaire des difficultés rencontrées dans l'exercice de sa mission.
Le mandataire ad hoc doit d'abord adresser un rapport de mission au président du tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois renouvelable une fois .
Ce rapport doit comporter les éléments suivants :
État des lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété
Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)
Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées, ...), contentieux en cours et contrats souscrits
Préconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions
Lorsque le mandataire ad hoc constate que le copropriété rencontre d'importantes difficultés financières ou de gestion, il doit saisir le juge pour qu'il désigne un administrateur provisoire pour éviter de retarder la mise en œuvre des mesures remédiant aux difficultés.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal judiciaire au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où se situe l'immeuble, au préfet et au président de l'organe délibérant de l' EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport de mission, à son bureau ou tout autre lieu fixé par l'assemblée générale, pendant les heures ouvrables dans le mois qui suit la remise du rapport.
Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :
Lettre recommandée avec avis de réception
Remise contre émargement
Courrier électronique
Un extrait du rapport peut être joint au courrier.
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande et à ses frais, y compris par voie dématérialisée.
Le syndic doit inscrire les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale doit se tenir dans les délais suivants :
Dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est recommandée
Ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont recommandées
Le syndic doit convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai (6 ou 3 mois).
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit par la suite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport aux personnes suivantes :
Auteurs de la saisine
Juge
Mandataire ad hoc
Le président du tribunal judiciaire précise et motive spécialement dans sa décision l'imputation des frais relatifs à l'intervention du mandataire ad hoc. Cette affectation peut avoir lieu entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux.
Direction de l'information légale et administrative
12/04/2024
Lot de copropriété : Lot de copropriétéPartie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communesLoi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Commandement de payer : Commandement de payerActe généralement signifié par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés).
Personne morale : Personne moraleGroupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
Établissement public de coopération intercommunale