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Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)

Si vous avez réalisé un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif Pinel s'applique si l'investissement a été fait avant le 1er janvier 2025 . Le dispositif Duflot s'applique s'il a été fait de 2013 à août 2014. Nous vous indiquons les informations à connaître.

Pinel

Vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025 . Si vous avez réalisé votre investissement avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt si vous en remplissez les conditions.

Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier loi Pinel ?

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

• Logement neuf

• Logement en l'état futur d'achèvement

• Logement que vous faites construire

• Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).

• Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation

• Local transformé en logement d'habitation.

Attention

Depuis le 1 ^er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif . Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

Délais d'achèvement du logement

Logement en l'état de futur achèvement

Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.

Logement à construire

Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.

Logement faisant l'objet de travaux

Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2 ^e année après l'acquisition du logement ou du local.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024 .

Attention

La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Localisation du logement

Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.

Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :

À savoir

En Bretagne , la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.

Niveau de performance énergétique et environnementale

Dispositif Pinel +

Depuis 2023, le dispositif Pinel + s'applique aux acquisitions suivantes :

• Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

• Logement qui respecte un niveau élevé de qualité.

Si vous optez pour un logement présentant un niveau élevé de qualité, vous devrez respecter plusieurs critères de performance énergétique et environnementale.

Logement acquis en 2023

Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.

À noter

Si le logement acquis à partir de 2023 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.

Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.

Les critères d'usage sont les suivants :

• Surface habitable minimale (par exemple, 28 m ² pour un appartement d'une pièce)

• Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m ² pour un appartement d'une pièce).

Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).

Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1 ^er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.

Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

Logement acquis en 2024

Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.

À noter

Si le logement acquis en 2024 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.

Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.

Les critères d'usage sont les suivants :

• Surface habitable minimale (par exemple, 28 m ² pour un appartement d'une pièce)

• Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m ² pour un appartement d'une pièce).

Les critères de performance énergétique et environnementale sont les suivants :

• Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)

• Classe A du DPE .

Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1 ^er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.

Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

Autres acquisitions

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Quelles sont les conditions pour le choix du locataire dans l'investissement locatif loi Pinel ?

Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal .

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Métropole

Outre-mer

Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement locatif loi Pinel ?

Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale .

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Métropole

Outre-mer

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur .

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Quel est le montant de la réduction d'impôt pour investissement locatif Pinel ?

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements.

Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :

• 300 000 € par contribuable et par an

• 5 500 € par m² de surface habitable

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux .

Taux de la réduction d'impôt

Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location .

Pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, les taux de réduction seront progressivement réduits.

Toutefois, les taux ne sont pas réduits pour les acquisitions suivantes (dispositif Pinel+) :

• Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

• Logement qui respecte un niveau élevé de qualité

Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respecte un niveau élevé de qualité

Engagement initial de 6 ans

Engagement initial de 9 ans

Autres acquisitions

Acquisition avant 2023

Engagement initial de 6 ans

Engagement initial de 9 ans

Acquisition en 2023

Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.

Les taux sont les suivants :

Acquisition en 2024

Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.

Les taux sont les suivants :

À savoir

Les règles sont différentes en outre-mer.

Comment déclarer son investissement locatif Pinel ?

Pour remplir votre déclaration de revenus , vous pouvez consulter les documents suivants :

• Fiches de l'Anil sur le dispositif Pinel

• Notice explicative

• Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).

Duflot

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, à condition de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d'impôt, dite «Duflot» , s'applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014 .

Quelles sont les conditions liées à l'investissement immobilier loi Duflot ?

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

• Logement neuf

• Logement en l'état futur d'achèvement

• Logement que vous faites construire

• Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).

• Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation

• Local transformé en logement d'habitation.

Attention

La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014 .

Localisation du logement

Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1.

Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif.

Depuis le 1 ^er juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.

Vous pouvez vérifier la zone de votre investissement avec ce simulateur :

Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Attention

En outre-mer, des règles différentes s'appliquent.

Quelles sont les conditions pour le choix du locataire dans l'investissement locatif loi Duflot ?

Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal .

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Métropole

Outre-mer

Comment le logement doit-il être loué pour l'investissement locatif loi Duflot ?

Le logement doit être loué comme habitation principale .

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 9 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Métropole

Outre-mer

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur .

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Quel est le montant de la réduction d'impôt pour investissement locatif Duflot ?

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis.

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

• 300 000 € par personne et par an

• 5 500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux .

Taux de la réduction d'impôt

Le taux est de 18 % du montant de l'investissement.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années ( 2 % par an pendant 9 ans).

Exemple

Pour un investissement de 300 000 € .

La réduction d'impôt est de 6 000 € par an [( 18 % x 300 000 € /9].

À savoir

Les règles sont différentes en outre-mer.

Comment déclarer son investissement locatif Duflot ?

Pour remplir votre déclaration de revenus , vous pouvez consulter les documents suivants :

• Fiches de l'Anil sur les dispositifs Duflot

• Notice explicative

• Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).

Direction de l'information légale et administrative

11/03/2026

Questions / réponses

Où s'adresser

Service d'information des impôts

Par téléphone :

0809 401 401

Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h, hors jours fériés.

Service gratuit + prix appel

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A voir aussi :

Définitons

Logement en l'état futur d'achèvement : Logement en l'état futur d'achèvementBien immobilier à construire ou en cours de construction

Quartier prioritaire de la ville (QPV) : Quartier prioritaire de la ville (QPV)Territoires urbains considérés comme prioritaires au regard de leur situation socio-économique (fort taux de chômage notamment)

Foyer fiscal : Foyer fiscalEnsemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge)Code général des impôts : articles 4A à 8 quinquies

Départements et régions d'outre-mer (Drom) : Départements et régions d'outre-mer (Drom)Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion

Abréviations

Diagnostic de performance énergétique

Pour en savoir plus

Références