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Vous êtes propriétaire d'un logement que vous avez fini de payer et vous voulez l'utiliser pour obtenir un crédit ? Vous pouvez peut-être faire un prêt viager hypothécaire. Ce prêt est garanti par une hypothèque sur un logement à usage d’habitation. Actuellement, le prêt viager hypothécaire est commercialisé uniquement par quelques établissements spécialisés.
Il existe 3 types de prêt viager hypothécaire (PVH) :
Le prêt viager hypothécaire « classique » : aucun remboursement pendant la vie de l’emprunteur. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès ou lors de la vente du bien.
Le prêt viager hypothécaire avec remboursement périodique des intérêts : l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts du prêt chaque mois. Le capital est remboursé à la fin du contrat.
Le prêt d'avance mutation (Pam) , aussi appelé «prêt hypothécaire pour rénovation énergétique» : ce prêt est destiné à financer des travaux d’économie d’énergie. Il bénéficie de conditions encadrées (plafonnement des frais, taux d’intérêt limité, montant minimum d'emprunt).
Type de prêt |
Condition de remboursement |
Usage principal |
Particularité |
|---|---|---|---|
Prêt viager hypothécaire « classique » avec intérêt remboursable au décès de l'emprunteur |
Aucun remboursement pendant la vie de l’emprunteur.Capital + intérêts remboursés au décès ou à la vente du bien. |
Financement de projets personnels |
Pas de remboursement périodique, intérêts capitalisés jusqu’au terme |
Prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d’intérêt |
Intérêts payés périodiquement (mensuellement ou trimestriellement).Capital remboursé à la fin. |
Financement de projets personnels |
Permet d’alléger la dette en cours de vie, mais nécessite le paiement régulier des intérêts |
Prêt avance mutation (Pam) |
Pas d’intérêts à payer pendant 10 ans (taux zéro).Capital + intérêts (post-10 ans) remboursés au décès |
Financement de travaux de rénovation énergétique |
Conditions avantageuses (plafonnement des frais, taux limité) |
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un logement que vous possédez.
Il vous permet de recevoir une somme d’argent sans avoir à rembourser le prêt de votre vivant. Le remboursement (capital + intérêts) se fait généralement au moment de votre décès, ou si vous vendez votre logement.
Ce prêt est souvent utilisé par les personnes âgées pour financer des besoins personnels (séjour en maison de retraite, travaux, aides à domicile, voyage,...), mais pas pour financer une activité professionnelle.
Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec la vente en viager et l'hypothèque classique .
En cas de vente en viager, la propriété du logement est transférée à l'acheteur, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de rester propriétaire.
L'hypothèque classique vous oblige à rembourser périodiquement une partie du capital et des intérêts, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de ne pas rembourser de capital, ni d'intérêts de votre vivant.
Pour faire une demande de prêt viager hypothécaire, vous devez être majeur et être propriétaire du logement que vous souhaitez donner en garantie.
Il n'y a pas d'obligation de prendre une assurance habitation et/ou d'assurer le prêt.
Aucun questionnaire médical , ni justificatif de revenus n’est exigé.
Le logement qui sert de garantie doit être un bien à usage exclusif d'habitation. Cela veut dire qu'il doit uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.
Ce bien peut être une résidence principale ou secondaire ou encore un bien loué.
Un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas servir de garantie pour un prêt viager hypothécaire.
Vous pouvez faire une demande de prêt auprès d'un organisme de crédit qui propose ce produit.
L'organisme prêteur (appelé prêteur ou créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction des 3 critères suivants :
Valeur du bien immobilier, déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur (les frais d'expertise sont à votre charge)
Votre âge (si vous êtes jeune, le montant du prêt sera moins important, car il y aura statistiquement une longue durée de calcul d'intérêts)
Votre sexe (comme les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elles ont également une durée probable de calcul d'intérêts plus longue que celle des hommes).
Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur.
Si la demande est acceptée, le montant total du prêt ne correspond pas à la valeur du bien apporté en garantie, mais seulement à une partie. En général, le prêt accordé varie entre 15% et 75% de la valeur du bien.
Le prêt viager hypothécaire est proposé uniquement par des établissements spécialisés.
Le prêteur a l'obligation de fixer un taux d'intérêt qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur). Ce taux s'appelle le taux annuel effectif global . Il sert à calculer la somme que vous devez rembourser si vous souhaitez faire un remboursement anticipé. Ce taux servira aussi à calculer la somme due par vos héritiers s'ils veulent rembourser la banque et conserver le bien.
Le prêteur est libre de fixer son taux. Ils sont assez élevés en général.
Toutefois, le taux annuel effectif global ne peut pas être supérieur aux taux de l'usure sur une période de 10 ans. Il y a 3 taux de l'usure en fonction du montant du prêt :
Crédits |
Taux de l'usure |
|---|---|
Prêts d'un montant inférieur ou égal à 3 000 € |
21,45 % |
Prêts d'un montant supérieur à 3 000 € et inférieur ou égal à 6 000 € |
11,47 % |
Prêts d'un montant supérieur à 6 000 € |
6,64 % |
Les intérêts s'accumulent pendant toute la durée du prêt, mais ils ne seront remboursés qu'au décès ou lors de la vente du bien.
Il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.
Avant toute signature, la banque ou l’organisme prêteur doit vous remettre une offre de prêt complète et claire, comprenant les éléments suivants :
Identité des parties et date d’acceptation : les noms et coordonnées de l’emprunteur et du prêteur, et la date à partir de laquelle vous pouvez accepter l’offre
Description précise du bien hypothéqué : la désignation exacte du logement donné en garantie, conforme aux exigences légales pour son enregistrement officiel
Valeur du bien et frais d’expertise : la valeur estimée du bien, déterminée par un expert choisi par vous et le prêteur, ainsi que les frais d’expertise si vous devez les prendre en charge. Pour certains prêts, cette estimation peut être réalisée directement par l’établissement prêteur
Nature du prêt : le type de prêt viager hypothécaire proposé (classique, avec remboursement périodique des intérêts, ou avance mutation)
Conditions de mise à disposition des fonds : la date et les conditions de versement des fonds, que ce soit en une seule fois ou par versements échelonnés (par exemple sous forme de rente mensuelle)
Échéancier détaillé : si les fonds sont versés en plusieurs fois, un calendrier précise les dates et montants des versements, en distinguant la part de capital et les intérêts accumulés durant la durée prévisionnelle du prêt, pour que vous puissiez suivre l’utilisation progressive de la valeur nette de votre logement. Si le capital est versé en 1 seule fois, un état des intérêts accumulés est fourni pour la même compréhension.
Coût global du crédit et taux annuel effectif global (TAEG) : des exemples chiffrés du coût total du prêt sur plusieurs durées hypothétiques, avec le TAEG intégrant tous les frais, intérêts et assurances, pour vous permettre de comparer cette offre à d’autres crédits
Durée de validité de l’offre : le délai pendant lequel cette proposition reste valable, pour vous laisser le temps de réflexion avant de vous engager
Informations spécifiques aux prêts avec remboursement périodique des intérêts : pour un taux fixe, un calendrier des mensualités d’intérêts est fourni. Pour un taux variable, une simulation de l’impact d’une variation des taux sur vos mensualités est fournie, sans engagement de la part du prêteur sur l’évolution effective des taux.
Obligations et droits liés au prêt : l’offre précise également les conditions dans lesquelles vous pouvez rembourser le prêt de manière anticipée, les conséquences possibles en cas de non-paiement des échéances, et les conditions de transfert ou de remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur. Elle informe aussi sur les droits des héritiers concernant le remboursement du prêt et la conservation du bien.
Vous disposez d'un droit de réflexion, c'est à dire qu'Il doit s'écouler un délai minimum de 10 jours calendaires entre la réception de cette offre et la signature du contrat.
Jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, le prêteur ne peut vous faire aucun versement.
Le contrat est signé devant un notaire.
Les frais sont à votre charge.
Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.
Vous devez entretenir le bien hypothéqué (ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin...). En cas de mauvais entretien, le prêteur peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.
Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements.
En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.
Si vous souhaitez louer le bien hypothéqué, vous devez au préalable obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur. Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.
Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières : remboursement anticipé, vente du bien, décès de l'emprunteur.
Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue dans le contrat.
Toutefois, le prêteur peut refuser remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10 % du capital prêté.
Le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt.
Cette indemnité varie selon la date du remboursement :
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :
4 mois d'intérêts
5 versements mensuels
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :
2 mois d'intérêts
3 versements mensuels
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :
1 mois d'intérêts
2 versements mensuels
Vous devez prévenir le prêteur si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété .
Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise. Si l’expertise conclut que la valeur du bien est supérieure au prix envisagé, le prêteur peut :
soit s’opposer à la vente,
soit demander à être remboursé sur la base de cette valeur estimée (et non sur le prix de vente déclaré),
soit engager une procédure de saisie pour faire vendre le bien au prix estimé.
En cas de vente par le prêteur, tout excédent de prix obtenu après remboursement du prêt revient à la succession .
Votre décès met fin au contrat de prêt.
La situation varie suivant que vos héritiers veulent vendre le bien ou le conserver :
Vos héritiers laissent la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Si le montant de la vente est supérieur au capital qui vous a été versé et total des intérêts calculés, vos héritiers pourront percevoir la différence.
Dans le cas contraire, si la valeur du bien est inférieure au montant du capital et des intérêts dus, vos héritiers n’ont pas à régler la différence . Leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué . Cela signifie qu' aucun autre bien personnel ni successoral ne peut être saisi pour combler la dette .
Vos héritiers doivent régler à la banque votre dette, capital et intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat.
Après le paiement, vos héritiers seront les propriétaires du bien et ils pourront en disposer librement.
Ce prêt vous permet de recevoir une somme d’argent en mettant votre logement en hypothèque, tout en restant propriétaire
Contrairement à la formule classique, vous devez rembourser uniquement les intérêts régulièrement (par exemple, tous les mois). Le capital emprunté sera remboursé à la fin du contrat, soit lors de la vente du bien, soit à votre décès.
Ce type de prêt peut financer un projet personnel (séjour en maison de retraite, aide à domicile, voyage,...), mais pas une activité professionnelle.
Le prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d’intérêts ne doit pas être confondu avec la vente en viager ou l’hypothèque classique.
En cas de vente en viager, vous vendez votre logement et en perdez la propriété. Avec un prêt viager hypothécaire, vous restez pleinement propriétaire de votre bien.
En cas d'hypothèque classique, vous devez rembourser chaque mois à la fois le capital et les intérêts. Avec ce prêt viager hypothécaire, vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé à la fin, par la vente du bien ou par vos héritiers.
Pour faire une demande de prêt viager hypothécaire, vous devez être majeur et propriétaire du logement que vous souhaitez donner en garantie.
Il n'y a pas d'obligation de prendre une assurance habitation et/ou d'assurer le prêt.
Aucun questionnaire médical ni justificatif de revenus est exigé.
Le logement qui sert de garantie doit être un bien à usage exclusif d'habitation. Cela veut dire qu'il doit uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.
Ce bien peut être une résidence principale ou secondaire ou encore un bien loué.
Un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas servir de garantie pour un prêt viager hypothécaire.
Vous pouvez faire une demande de prêt auprès d'un organisme de crédit qui propose ce produit.
L'organisme prêteur (appelé prêteur ou créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction des 3 critères suivants :
Valeur du bien immobilier, déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur (les frais d'expertise sont à votre charge)
Votre âge (si vous êtes jeune, le montant du prêt sera moins important, car il y aura statistiquement une longue durée de calcul d'intérêts)
Votre sexe (comme les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elles ont également une durée probable de calcul d' intérêts plus longue que celle des hommes).
Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur.
Si la demande est acceptée, le montant total du prêt ne correspond pas à la valeur du bien apporté en garantie, mais seulement à une partie. En général, le prêt accordé varie entre 15% et 75% de la valeur du bien.
Le prêt viager hypothécaire est proposé uniquement par des établissements spécialisés.
Le prêteur a l'obligation de fixer un taux d'intérêt qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur). Ce taux s'appelle le taux annuel effectif global . Il sert à calculer la somme que vous devez rembourser si vous souhaitez faire un remboursement anticipé. Ce taux servira aussi à calculer la somme due par vos héritiers s'ils veulent rembourser la banque et conserver le bien.
Le prêteur est libre de fixer son taux, et ils sont assez élevés en général.
Toutefois, le taux annuel effectif global ne peut pas être supérieur aux taux de l'usure sur une période de 10 ans. Il y a 3 taux de l'usure en fonction du montant du prêt :
Crédits |
Taux de l'usure |
|---|---|
Prêts d'un montant inférieur ou égal à 3 000 € |
21,45 % |
Prêts d'un montant supérieur à 3 000 € et inférieur ou égal à 6 000 € |
11,47 % |
Prêts d'un montant supérieur à 6 000 € |
6,64 % |
Le montant des échéances périodiques d'intérêts doit être précisé dès le départ. Vous devez rembourser ces échéances pendant la durée du prêt.
Il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.
Avant toute signature, la banque ou l’organisme prêteur doit vous remettre une offre de prêt complète et claire, comprenant les éléments suivants :
Identité des parties et date d’acceptation : les noms et coordonnées de l’emprunteur et du prêteur, et la date à partir de laquelle vous pouvez accepter l’offre
Description précise du bien hypothéqué : la désignation exacte du logement donné en garantie, conforme aux exigences légales pour son enregistrement officiel
Valeur du bien et frais d’expertise : la valeur estimée du bien, déterminée par un expert choisi par vous et le prêteur, ainsi que les frais d’expertise si vous devez les prendre en charge. Pour certains prêts, cette estimation peut être réalisée directement par l’établissement prêteur
Nature du prêt : le type de prêt viager hypothécaire proposé (classique, avec remboursement périodique des intérêts, ou avance mutation)
Conditions de mise à disposition des fonds : la date et les conditions de versement des fonds, que ce soit en une seule fois ou par versements échelonnés (par exemple sous forme de rente mensuelle)
Échéancier détaillé : si les fonds sont versés en plusieurs fois, un calendrier précise les dates et montants des versements, en distinguant la part de capital et les intérêts accumulés durant la durée prévisionnelle du prêt, pour que vous puissiez suivre l’utilisation progressive de la valeur nette de votre logement. Si le capital est versé en 1 seule fois, un état des intérêts accumulés est fourni pour la même compréhension.
Coût global du crédit et taux annuel effectif global (TAEG) : des exemples chiffrés du coût total du prêt sur plusieurs durées hypothétiques, avec le TAEG intégrant tous les frais, intérêts et assurances, pour vous permettre de comparer cette offre à d’autres crédits
Durée de validité de l’offre : le délai pendant lequel cette proposition reste valable, pour vous laisser le temps de réflexion avant de vous engager
Informations spécifiques aux prêts avec remboursement périodique des intérêts : pour un taux fixe, un calendrier des mensualités d’intérêts est fourni. Pour un taux variable, une simulation de l’impact d’une variation des taux sur vos mensualités est fournie, sans engagement de la part du prêteur sur l’évolution effective des taux.
Obligations et droits liés au prêt : l’offre précise également les conditions dans lesquelles vous pouvez rembourser le prêt de manière anticipée, les conséquences possibles en cas de non-paiement des échéances, et les conditions de transfert ou de remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur. Elle informe aussi sur les droits des héritiers concernant le remboursement du prêt et la conservation du bien.
L’offre de prêt doit comporter des exemples chiffrés indiquant l’évolution probable de la dette (capital + intérêts) selon différentes hypothèses de durée. Ces simulations vous permettent d’anticiper à quel moment le montant de la dette pourrait atteindre la valeur nette du logement.
Vous disposez d'un droit de réflexion, c'est à dire qu'Il doit s'écouler un délai minimum de 10 jours calendaires entre la réception de cette offre et la signature du contrat.
Jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, le prêteur ne peut vous faire aucun versement.
La signature se fait devant un notaire.
Les frais sont à votre charge.
Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.
Vous devez entretenir le bien hypothéqué (ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin...). En cas de mauvais entretien, le prêteur peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.
Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements.
En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.
Vous devez payer les mensualités périodiques d'intérêts prévues dans le contrat.
Le non-remboursement d'une ou plusieurs échéances d'intérêts périodiques est sanctionné par le paiement d'une indemnité qui peut atteindre 4 mois d'intérêts.
De plus, l'établissement prêteur peut exiger le remboursement de la totalité du capital prêté.
Si vous souhaitez louer le bien hypothéqué, vous devez au préalable obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur. Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.
Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières : remboursement anticipé, vente du bien, décès de l'emprunteur.
Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue dans le contrat.
Toutefois, le prêteur peut refuser le remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10 % du capital prêté.
Le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt.
Cette indemnité varie selon la date du remboursement.
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :
4 mois d'intérêts
5 versements mensuels
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :
2 mois d'intérêts
3 versements mensuels
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :
1 mois d'intérêts
2 versements mensuels
Vous devez prévenir le prêteur si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété .
Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise.
Si l’expertise révèle que la valeur du bien est supérieure au prix de vente prévu, le prêteur peut :
refuser la vente
faire saisir le bien
ou obtenir un remboursement équivalent à la valeur expertisée , et non au prix de vente sous-évalué.
Si le bien est vendu par le prêteur (par exemple en cas de non-remboursement ou après décès), tout montant restant après remboursement du prêt revient à la succession , c’est-à-dire aux héritiers de l’emprunteur.
Votre décès met fin au contrat de prêt.
La situation varie suivant que vos héritiers veulent vendre le bien ou le conserver :
Vos héritiers laissent la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Si le montant de la vente est supérieur au capital qui vous a été versé et total des intérêts calculés, vos héritiers pourront percevoir la différence.
Dans le cas contraire, si la valeur du bien est inférieure au montant du capital et des intérêts dus, vos héritiers ne peuvent pas être tenus de régler la différence . Leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué . Cela signifie qu' aucun autre bien personnel ni successoral ne peut être saisi pour combler la dette .
Vos héritiers doivent régler à la banque votre dette, capital et intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat.
Après le paiement, vos héritiers seront les propriétaires du bien et ils pourront en disposer librement.
Vous souhaitez isoler votre maison pour réduire vos factures d’énergie. le prêt d'avance mutation (Pam) peut vous permettre de financer ces travaux, sans avoir à rembourser le capital avant la vente de votre logement ou votre décès.
Direction de l'information légale et administrative
26/08/2025
Vous rencontrez une difficulté suite à un achat ? Vous avez une interrogation sur un point de droit avant d'acheter ou commander ?
Vous pouvez obtenir une réponse par un agent de la DGCCRF en appelant le 0809 540 550 .
Horaires d'ouverture du service :
Lundi et mardi : de 8h30 à 12h30 et de 13h15 à 17h15
Mercredi : de 13h15 à 17h15
Jeudi : de 8h30 à 12h30
Vendredi : de 8h30 à 16h
Numéro non surtaxé
Hypothèque : HypothèqueDroit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
Taux de l'usure : Taux de l'usureTaux d’intérêt maximum d'un prêt, fixé par la loi et révisé tous les trimestres par la Banque de France
Jour calendaire : Jour calendaireCorrespond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés
Usufruit : UsufruitDroit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
Nue-propriété : Nue-propriétéDroit donnant à son titulaire (le nu-propriétaire) la faculté de disposer d'un bien (en le vendant, le donnant, le léguant). Au contraire, le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus est réservé à l'usufruitier.
Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes