Accueil particuliers / Logement / Achat d'un terrain / Promesse de vente d'un terrain isolé à bâtir
Vous envisagez d'acheter ou de vendre un terrain à bâtir (hors lotissement). Vous allez signer une promesse de vente. C'est un contrat qui prépare l'acte définitif de vente. Il prend la forme d'une promesse unilatérale de vente s'il est signé uniquement par le vendeur ou d'un compromis de vente s'il est signé par le vendeur et l'acheteur. Nous faisons le point sur le contenu, la forme et la signature de ces 2 documents.
La promesse unilatérale de vente est signée uniquement par le vendeur . Elle l'engage à vendre son terrain à un acheteur déterminé , à un prix fixé dans la promesse .
Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.
L' acheteur bénéficie d'une option d'achat dans un délai défini par les 2 parties. Elle lui donne le droit d'acheter le bien sans pour autant l'y obliger.
La promesse de vente donne notamment les informations suivantes :
Consistance du terrain, surface de plancher constructible
Existence ou non d'un bornage du terrain
Prix de vente
Mode de financement
Conditions suspensives de prêt si vous prenez un crédit immobilier
Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire , absence de recours des tiers
Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acheteur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l' acte authentique de vente
Montant de l'indemnité d'immobilisation du terrain (en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre exclusivement à l'acheteur).
Les documents suivants sont annexés à la promesse de vente :
État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
Si le vendeur connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement ou l'accord du candidat acheteur, il doit l'en informer dans le compromis.
La promesse de vente prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique signé devant un notaire.
La promesse peut être signée sur support papier ou électronique.
Quand la durée de validité d'une promesse de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique.
Il est réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promesse ou d'y avoir accès.
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente sous signature privée doit être enregistrée au bureau d'enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l'acheteur.
La démarche s'effectue dans les 10 jours ouvrables à compter de la date d'acceptation de la promesse par l'acheteur (en principe le jour de sa signature).
L'enregistrement coûte 125 € .
Une indemnité d'immobilisation du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son terrain exclusivement à l'acheteur.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente . Elle est fixée librement par les parties. En principe, elle représente 5 % à 10 % du prix de vente.
Il est recommandé de la verser chez le notaire qui se charge de la vente. Elle est consignée sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si les conditions suspensives prévues dans la promesse ne se réalisent pas , l'indemnité est rendue. L'acheteur doit apporter la preuve qu'il a bien effectué les démarches correspondantes (demande d'emprunt à la banque, demande d'urbanisme en mairie...).
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
Quand la vente se réalise , la somme versée est déduite du prix de vente à payer.
L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois.
L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation.
De même, le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepté l' offre d'achat .
Les délais varient selon la situation géographique du terrain :
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Pour ce faire, elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.
Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Le compromis de vente est un avant-contrat dans lequel un vendeur et un candidat acheteur s'engagent réciproquement à vendre et à acquérir un bien à un certain prix.
Le compromis définit les conditions de la vente. Elles ne peuvent pas être modifiées sans l'accord des 2 parties.
Pour faciliter la rédaction du compromis de vente, le vendeur et l'acheteur doivent préparer certains documents.
Le vendeur doit selon les situations, présenter notamment les documents suivants :
Pièce d'identité, éventuel contrat de mariage ou convention de PACS
Copie de son titre de propriété
Documents en sa possession relatifs à la copropriété
Copie des statuts de l' association syndicale de propriétaires , si ces documents sont en sa possession
Copie des éventuels contrats de location ou des pièces qui justifient le départ des anciens locataires (congé du locataire, congé du bailleur)
Permis de construire , autorisation de travaux et le certificat de conformité qui lui ont été délivrés
Police d' assurance dommage-ouvrage en cours de validité
Justificatifs de l'état de l'immeuble au regard de l' assainissement (contrôle, contrat d'entretien, facture de raccordement, ...).
S'il s'agit d'une personne morale , elle doit fournir un extrait Kbis , la copie des statuts de la soicété et l'extrait d'acte de naissance du représentant de la société.
Le candidat acheteur doit présenter, selon sa situation, notamment les documents suivants :
Pièce d'identité comportant une photographie
Extrait d'acte de naissance de moins de 2 mois
Justificatif de domicile
Contrat de mariage de moins de 3 mois
Copie de la déclaration de Pacs au greffe et contrat de Pacs
Jugement constatant la séparation de corps
Jugement de divorce et ordonnance de non-conciliation (ou copie de l'assignation en divorce si l’instance est en cours)
Copie de l 'assignation en divorce.
S'il s'agit d'une personne morale , elle doit fournir un extrait Kbis et une copie des statuts.
Le compromis de vente constate l'accord des parties sur le bien (le terrain) et sur le prix. Il définit avec précision les conditions de la vente .
Il contient notamment les informations suivantes :
Descriptif détaillé du terrain (références cadastrales, adresse, surface de plancher constructible...)
Existence ou non d'un bornage du terrain
Prix de vente
Mode de financement
Montant du dépôt de garantie
Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires
Conditions suspensives de prêt si vous prenez un crédit immobilier
Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire , absence de recours des tiers
Date limite de signature de l'acte de vente (elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse.
Les documents suivants sont annexés à la promesse de vente :
État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
Si le vendeur ou l'acheteur connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement ou l'accord de l'autre, il doit l'en informer dans le compromis.
Le compromis de vente prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique signé devant un notaire. Il peut être signé sur support papier ou électronique.
Quand la durée de validité d'un compromis de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique.
Il est réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promesse ou d'y avoir accès.
Une somme correspondant à 5 % à 10 % du prix de vente peut être demandée à l'acheteur à la signature du compromis.
Que le compromis prenne la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique , il est recommandé de verser le dépôt de garantie chez le notaire qui se charge de la vente.
Ce dépôt de garantie est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.
Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas , la somme versée est rendue intégralement.
Si l'acheteur renonce à l'achat , la somme est conservée par le propriétaire.
Quand l'acte définitif de vente est signé, elle est déduite du prix de vente.
L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation.
De même, le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepté l' offre d'achat .
Les délais varient selon la situation géographique du terrain :
En principe, le compromis distingue et fixe les délais suivants :
Délai de réalisation des toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour obtenir un permis de construire)
Délai de 3 ou 4 mois jusqu'à la signature de l' acte authentique de vente.
Le compromis peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans le compromis, les 2 parties peuvent également décider de le prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
En principe, le compromis fixe le délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour obtenir un permis de construire).
Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Direction de l'information légale et administrative
24/06/2025
Hypothèque : HypothèqueDroit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
Servitude : ServitudeContrainte imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire (par exemple, droit de passage ou de vue sur les propriétés voisines)Code civil : article 637
Acte sous signature privée : Acte sous signature privéeActe rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)Code civil : articles 1372 à 1377
Acte authentique : Acte authentiqueDocument établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Personne physique : Personne physiqueIndividu qui possède une personnalité juridique, ce qui lui permet de conclure des actes juridiques
Jour ouvrable : Jour ouvrableCorrespond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
Condition suspensive : Condition suspensiveSuspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenuCode civil : article 1304
Avenant : AvenantDocument complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties
Cahier des charges d'un lotissement : Cahier des charges d'un lotissementInformations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)
Personne morale : Personne moraleGroupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
Extrait Kbis ou Lbis : Extrait Kbis ou LbisDocument délivré par le greffe du tribunal de commerce attestant qu'une entreprise (extrait K bis) ou un établissement secondaire (extrait L bis) est enregistré(e) au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Ordonnance de non-conciliation : Ordonnance de non-conciliationDécision du juge aux affaires familiales constatant qu'il n'a pas pu mettre d'accord les époux dans une procédure de divorce. Elle autorise la poursuite de la procédure de divorce et fixe les mesures provisoires.
Assignation : AssignationActe du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction
Honoraires : HonorairesRémunération des services rendus par les membres de certaines professions libérales (médecins, notaires, avocats, architectes, etc.)
Acte authentique : Acte authentiqueActe rédigé et signé en présence d'un notaire dans sa mission d'autorité publique.
Compte séquestre : Compte séquestreCompte bancaire professionnel dédié à mettre en dépôt les fonds (sommes d'argent), versés en acompte par l'acquéreur d'un bien lors d'une transaction (immobilière)
Recommandé avec avis de réception
Pacs :Pacte civil de solidarité