Accueil particuliers / Logement / Bail d’habitation : obligations du propriétaire (bailleur) / Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)
Vous voulez connaître les travaux qui sont à la charge du propriétaire ? Vous êtes propriétaire et vous voulez savoir comment vous pouvez faire des travaux chez le locataire durant le bail d'habitation ou le bail mobilité ? Vous êtes locataire et vous voulez que le propriétaire fasse les travaux qui sont à sa charge ? Nous vous présentons les informations à connaître.
Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives . Il s'agit notamment des travaux suivants :
Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
Entretien des toitures et façades végétalisées
Cette obligation ne s'applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire.
Lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure , les réparations locatives sont à la charge du propriétaire.
Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement à ses frais, à la condition d'en avoir informé préalablement par le propriétaire.
Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.
Si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer.
Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, et qu'en conséquence un dommage apparaît, le locataire doit en avertir le propriétaire.
Si, malgré cet avertissement, le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut utiliser un modèle de document :
Réclamer au propriétaire de faire les grosses réparations qui sont à sa chargeSi, 2 mois après l'envoi de cette lettre, le propriétaire et le locataire ne sont pas parvenus à un accord, ou si le propriétaire n'a pas répondu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le conciliateur de justice , avant de saisir le juge. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Cette étape de conciliation est obligatoire, pour pouvoir ensuite saisir le juge, lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 € .
Si le juge estime que les travaux font partie des obligations du propriétaire, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux. Mais il peut aussi autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de rembourser le locataire.
Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts pour «trouble de jouissance» .
Vidéo : que faire lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux ?
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire. Mais le locataire n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.
Lorsque les travaux durent plus de 21 jours , mais que le propriétaire refuse d'accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Lorsque Les travaux, ou leurs conditions de réalisation , ont un caractère abusif ou vexatoire, ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification de travaux, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Lorsque l'exécution des travaux rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse , le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Lorsque des réparations sont urgentes (par exemple, chauffe-eau en hiver), et que les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail . Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Dans tous les cas, si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 € , le locataire doit obligatoirement tenter une conciliation , une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge.
Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux du locataire, le locataire et le propriétaire peuvent convenir ensemble que le locataire se charge des travaux ou réparations nécessaires, aux frais du propriétaire.
Pour cela, le bail d'habitation ou le bail mobilité, doit contenir une «clause travaux» .
Cette clause doit contenir toutes les informations suivantes :
Nature des travaux que le locataire fait ou fait faire
Manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer
Durée de cette réduction temporaire du loyer
En cas de départ anticipé du locataire, la façon dont il sera dédommagé des dépenses qu'il a faites. Pour cela, le locataire doit apporter au propriétaire la preuve des dépenses qu'il a faites.
Les travaux ou réparations faites par le locataire dans le cadre de la clause travaux ne doivent pas être liés à la décence du logement .
Direction de l'information légale et administrative
28/05/2025
Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives : Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privativesTravaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privatives
Vétusté d'un logement loué (résidence principale) : Vétusté d'un logement loué (résidence principale)État d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logementDécret n°2016-382 du 30 mars 2016 sur l'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
Force majeure : Force majeureÉvénement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s'exonérer d'une obligation, d'un engagement ou d'une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail)
Notification : NotificationFormalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Dommages et intérêts : Dommages et intérêtsSomme d'argent destinée à réparer le préjudice subi
Résiliation (bail ou contrat de locaton) : Résiliation (bail ou contrat de locaton)Rupture du bail ou du contrat de location
Conciliation : ConciliationDémarche amiable de résolution d'un litige. Le conciliateur de justice tente d'établir un dialogue entre les personnes en litige pour qu'elles parviennent elles-mêmes à un accord à l'amiable.
Médiation : MédiationDémarche amiable de résolution d'un litige. Le médiateur tente d'établir un dialogue entre les personnes en litige pour qu'elles parviennent elles-mêmes à un accord.
Procédure participative : Procédure participativeDémarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.
Clause : ClausePhrase ou ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique (par exemple, contrat, testament, loi, règlement) définissant les droits et obligations des personnes concernées par cet acte