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Bail d’habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ?

Trois types de bail permettent de mettre en location un logement pour que le locataire en fasse sa résidence principale : le bail d’un logement vide, le bail d’un logement meublé et le bail mobilité. Seules certaines règles sont communes à ces 3 types de contrats. Nous vous expliquons.

Qu’est-ce qu’un logement meublé et un logement vide ?

Un logement meublé utilisé comme résidence principale par le locataire, doit obligatoirement et au minimum contenir les meubles et les objets suivants :

Literie avec couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-onde
Réfrigérateur
Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
Ustensiles de cuisine
Table
Sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

En conséquence, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou à l’agent immobilier). Ces documents doivent être signés par le propriétaire (ou l’agent immobilier) et par le locataire, et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux ( état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie ).

Un logement vide est un logement utilisé comme résidence principale par le locataire, et dépourvu d’au moins 1 des meubles ou objets caractérisant un logement meublé.

À noter

Le loyer d'un logement meublé est supérieur au loyer du même logement loué vide, compte tenu du mobilier mis à disposition.

Quelles règles de location sont différentes entre un logement meublé et vide ?

Lorsque le logement doit devenir la résidence principale du locataire, il est possible d’opter pour un des types de bail suivants :

Soit, pour un logement vide, un bail de logement vide
Soit, pour un logement meublé, un bail de logement meublé ou un bail mobilité.

Ces différents types de bail s’accompagnent de règles particulières :

Tableau comparatif des différents types de bail
Règles particulières	Bail de logement vide	Bail de logement meublé	Bail mobilité
Durée du bail	3 ans minimum , sauf cas particulier Renouvellement du bail possible	1 an minimum (9 mois si le locataire est étudiant) Renouvellement du bail possible	Minimum : 1 mois Maximum : 10 mois Au-delà de 10 mois, renouvellement du bail interdit
Locataire	Toute personne peut être locataire		Le locataire doit être dans au moins 1 des situations suivantes : Formation professionnelle Études supérieures Contrat d'apprentissage Stage Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique Mutation professionnelle Mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle
Dépôt de garantie	Montant maximum : 1 mois de loyer (hors charges)	Montant maximum : 2 mois de loyer (hors charges)	Interdit
Paiement des charges locatives	Par provisions, et avec régularisation annuelle	Soit par provisions, et avec régularisation annuelle Soit au forfait	Au forfait
Révision du loyer en cours de bail	Révision annuelle du loyer , si une clause du bail la prévoit		Interdit
Fiscalité du propriétaire	Impôt sur le revenu, le montant des loyers est à déclarer en tant que revenus fonciers Prélèvement sociaux Taxe foncière et taxes accessoires Cotisation foncière des entreprises (dans certains cas).	Impôt sur le revenu, le montant des loyers est à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Prélèvement sociaux Taxe foncière ( et taxes accessoires ) Cotisation foncière des entreprises (dans certains cas) Cotisations sociales (dans certains cas)
Fin de bail à l’initiative du locataire	À tout moment Congé à donner avec un délai de préavis de 3 mois (1 mois si cas particulier)	À tout moment Congé à donner avec un délai de préavis de 1 mois	À tout moment Congé à donner avec un délai de préavis de 1 mois
Fin de bail à l’initiative du propriétaire	À l'échéance du bail et pour un des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux) Congé à donner avec un délai de préavis d'au moins 6 mois	À l'échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux) Congé à donner avec un délai de préavis d'au moins 3 mois	À l'échéance du bail Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter

Quelles règles de location sont identiques entre un logement meublé et vide ?

De nombreuses règles sont communes au logement vide et au logement meublé utilisé comme résidence principale par le locataire. Ces règles concernent notamment les points suivants :

Documents que le propriétaire peut réclamer au futur locataire
Règles du cautionnement (mais clause de solidarité interdite en cas de bail mobilité)
Frais d'agence immobilière
Contenu de l'annonce immobilière
Discrimination au logement
Critères de décence
Loyer ( fixation du loyer , paiement du loyer , conséquences d'un impayé , révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail)
Liste des charges locatives
Assurance habitation
Utilisation du logement par le locataire
Travaux et réparations locatives
Sous-location .

Quels sont les autres types de location d'un logement vide ou meublé ?

Un logement vide peut aussi être utilisé comme résidence principale par le locataire, dans les cas suivants :

Le logement est conventionné Anah. Dans ce cas, le locataire doit avoir des revenus modestes.
Le logement est soumis à la loi de 48 . Dans ce cas, le logement obéit à des règles particulières, notamment au moment de la fin du bail ( sortie du régime de 48 , préavis du propriétaire , préavis du locataire ).

Un logement meublé peut être mis en location en tant que meublé de tourisme . Dans ce cas, le locataire utilise le logement pour un bref séjour, et sans en faire sa résidence principale .

Direction de l'information légale et administrative

06/03/2026

Questions / réponses

Quelles sont les règles d'un bail mobilité ? Quelles sont les règles de location que le propriétaire d'un logement meublé doit respecter ? Un propriétaire peut-il louer un logement vide pour moins de 3 ans ?

Où s'adresser

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

Définitons

Résidence principale du locataire : Résidence principale du locataireLogement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé)Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2

Références

Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-5 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 18 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-16