Accueil particuliers / Logement / Autorisations d'urbanisme / Quelles questions d'urbanisme se poser avant de construire une maison ?
Vous allez construire une maison . Avant de déposer votre demande de déclaration préalable de travaux (DP) ou de permis de construire (PC), vous pouvez vous renseigner sur la constructibilité de votre terrain et les règles d'urbanisme de votre commune. Vous pouvez également connaître les règles de construction de votre maison, les projets prévus dans l'environnement proche de votre terrain et s'il se trouve dans une zone à risque. Enfin, vous pouvez vous informer sur le financement de votre maison et les impôts à payer. Nous vous présentons les informations à connaître.
Pour savoir si votre terrain est constructible, vous pouvez consulter le PLU de votre commune. Vous pouvez aussi faire une demande de certificat d'urbanisme .
Pour savoir si un terrain est constructible, vous devez consulter le PLU de la commune où se situe votre terrain sur internet ou auprès de la mairie :
Le PLU vous indique dans quelle zone se situe votre terrain :
Zone U : zone urbaine constructible
Zone AU : zone à urbaniser à plus ou moins long terme
Zone A : zone agricole inconstructible
Zone N : zone naturelle et forestière inconstructible.
Il vous précise aussi si votre terrain est situé dans un secteur protégé où les règles d'urbanisme sont plus contraignantes.
Vous pouvez demander un certificat d'urbanisme à la mairie.
Le certificat vous informe sur les règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre terrain. Il vous renseigne sur les taxes et les participations exigibles, et sur les éventuelles limitations administratives au droit de propriété ( servitudes d'utilité publique).
Le certificat d'urbanisme opérationnel vous indique si votre projet de construction est réalisable sur votre terrain.
Le certificat d'urbanisme fige les règles d'urbanisme et le taux des taxes et participations d'urbanisme pendant 18 mois. Si vous déposez un permis de construire dans cette période, vous êtes assuré qu'il sera instruit selon les mêmes règles et que le taux des taxes sera identique.
Demande de certificat d'urbanisme Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projetLe PLU vous renseigne sur les règles d'urbanisme en vigueur :
Implantation de la construction sur le terrain
Hauteur de la construction
Surface constructible sur la parcelle
Aspect extérieur du bâtiment.
Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie :
Le type d'autorisation dépend de la surface de votre projet :
Si vous construisez une maison de moins de 20 m² de surface de plancher ou d' emprise au sol , vous devez déposer en mairie une déclaration préalable de travaux (DP) .
Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :
Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
Par lettre RAR
En main propre contre récépissé signé par la mairie.
Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.
Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :
Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanismeVous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :
Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentairesVous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée.
Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique uniqueGuichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.
Si vous construisez une maison de plus de 20 m² de surface de plancher ou d' emprise au sol , vous devez déposer en mairie un permis de construire (PC) .
Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :
Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
Par lettre RAR
En main propre contre récépissé signé par la mairie.
Vous devez remplir et transmettre votre dossier de PC par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.
Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.
Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :
Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanismeVous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :
Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI) Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projetDocument à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet
Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la paniqueVous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée.
Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique uniqueGuichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.
Quand la surface de plancher de votre construction dépasse 150 m², vous devez recourir à un architecte .
Pour savoir si votre terrain est situé dans une zone à risque, vous pouvez consulter l'état des risques naturels et technologiques :
Rechercher les risques naturels et technologiques sur GéorisquesSelon la zone où se situe votre terrain, vous êtes informés sur les risques naturels suivants :
Inondation
Feux de forêt
Séisme
Risques littoraux
Mouvement de terrain
Cyclone
Tempête
Avalanche
Éruption volcanique
Radon
Sécheresse
Retrait - gonflement des argiles.
Vous serez également informés sur les risques technologiques suivants :
Accident industriel
Accident nucléaire
Rupture de barrage
Transports de marchandises dangereuses
Canalisations de transport de matières dangereuses
Risque minier
Sites et sols pollués.
La construction d'un bâtiment à usage d'habitation doit respecter des règles dans les domaines suivants :
Performance énergétique
Réglementation acoustique
Accessibilité aux personnes handicapées
Règles de construction parasismiques et paracycloniques.
Les travaux de construction d'un bâtiment à usage d'habitation doivent être conformes à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020).
Vous devez fournir une attestation de prise en compte de cette réglementation avec votre permis de construire et au moment de l'achèvement des travaux. Vous pouvez l'obtenir en ligne :
Attestations de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 et thermique RT 2012L'attestation est établie par un contrôleur technique, par un architecte ou un diagnostiqueur agréé.
Pour des bâtiments d'habitation neufs ou des maisons individuelles accolées ou superposées à un autre local, vous devez fournir une attestation acoustique.
Elle atteste du respect de la réglementation acoustique.
Elle est établie par un architecte, le maître d’œuvre, un contrôleur technique ayant un agrément, un bureau d'études ou un ingénieur-conseil en acoustique.
Les maisons destinées à être louées, mises à disposition ou vendues doivent être construites et aménagées de façon à être accessibles quel que soit le handicap.
L'obligation d'accessibilité concerne le cheminement extérieur, le logement et le stationnement automobile.
Si vous construisez une maison pour y habiter , vous n'êtes pas obligé de respecter la réglementation sur l'accessibilité aux personnes en situation de handicap.
Dans les zones exposées à un risque sismique ou cyclonique, un contrôleur technique atteste que les règles de construction parasismiques et paracycloniques sont respectées.
Pour savoir si vous êtes dans l'une de ces zones, une base de données est à votre disposition :
Rechercher les risques naturels et technologiques sur GéorisquesVous pouvez vérifier l'environnement actuel et futur de votre terrain. Sa proximité avec des infrastructures et bâtiments alentours pourrait vous gêner dans votre quotidien (aéroports, autoroutes, écoles...).
Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie.
Vous pouvez financer la construction de votre maison à l'aide d'un apport personnel et/ou, sous conditions, faire appel à différents crédits immobiliers .
Pour avoir la meilleure proposition, vous pouvez obtenir une offre de prêt auprès de plusieurs banques ou faire appel à un courtier en prêt immobilier.
Pour la construction d'une maison, vous pouvez connaitre les taxe et redevance à payer ainsi que leur montant.
L'arrêté d'autorisation de construire vous informe du montant des contributions éventuelles que vous devez payer. Elles peuvent être les suivantes :
Le raccordement à l'égout de constructions nouvelles ou existantes génère le paiement de la participation pour le financement de l'assainissement collectif ( Pfac ou Pac).
Vous devez vous adresser à votre centre des impôts fonciers.
Direction de l'information légale et administrative
23/06/2025
Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet
Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire Notice - Permis de construire, d'aménager, de démolir, déclaration préalable Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet Annexe aux formulaires de demande d'autorisation d'urbanisme : Références cadastrales complémentaires Méthode de calcul de la surface de plancher Simulateur de taxes d'urbanisme (taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive) Attestations de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 et thermique RT 2012 Rechercher les risques naturels et technologiques sur GéorisquesMaison individuelle : Maison individuelleImmeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation comportant deux logements au plus destinés au même maître d'ouvrage.Code de la construction et de l'habitation : article L231-1
Secteurs protégés : Secteurs protégésSites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites classés ou en instance de classement, réserves naturelles, cœur des parcs nationaux ou futur parc nationalCode de l'urbanisme : article R421-11
Servitude administrative : Servitude administrativeContrainte imposée à une propriété privée dans l'intérêt général
Surface de plancher d'une construction : Surface de plancher d'une constructionSomme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur des façades. Les surfaces des vides et trémies, des garages et des combles non aménageables sont déduites. Dans un immeuble collectif, les surfaces des locaux techniques, des caves ou celliers desservis uniquement par une partie commune intérieure ou extérieure et 10 % des surfaces destinées à l'habitation sont également déduites.Code de l'urbanisme : article L111-14
Emprise au sol d'une construction : Emprise au sol d'une constructionProjection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple : marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Plan local d'urbanisme
RAR :Recommandé avec avis de réception
Basu :Bureau accueil et service à l'usager
Pfac :Participation pour le financement de l'assainissement collectif